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Neuigkeiten aus der Pressestelle des Bundesgerichtshofes

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Titel:

Verhandlungstermin am 23. März 2018, um 9.00 Uhr in Sachen V ZR 307/16 (Nutzung einer Teileigentumseinheit im "Ärztehaus" zu Wohnzwecken)

Quellenangabe:

Bundesgerichtshof

Pressemitteilung :

Pressemitteilung 11/18 vom 17.01.2018

Veröffentlichung am:

17. Januar 2018 (Mittwoch)

Nachricht:

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 11/2018

Verhandlungstermin am 23. März 2018, um 9.00 Uhr in Sachen

V ZR 307/16 (Nutzung einer Teileigentumseinheit im

"Ärztehaus" zu Wohnzwecken)

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem der Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit dazu verurteilt worden ist, deren Nutzung zu Wohnzwecken zu unterlassen.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen Nutzung". Die Einheiten dürfen "ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden". Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen. Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die auf Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht ihr stattgegeben.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Räume nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienten. Die Nutzung als Wohnraum müssten die Kläger auch nicht ausnahmsweise deshalb hinnehmen, weil sie nicht störender als die zulässige Nutzung sei. Eine Wohnnutzung störe bei der gebotenen typisierenden Betrachtung schon deshalb mehr als die zulässige gewerbliche Nutzung, weil sie rund um die Uhr und auch an Wochenenden stattfinde. Zudem sei der Zweck des Gebäudes als Apotheken- und Ärztehaus zu beachten. Ein solches werde von Kunden bzw. Patienten auch deshalb als professionell eingeschätzt, weil dort gerade keine private Wohnnutzung stattfinde, die typischerweise mit Wohngeräuschen und -gerüchen und im Flur herumstehenden Gegenstände verbunden sei.

Die Änderung der vereinbarten Nutzung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG könne der Beklagte nicht verlangen, so dass es nicht auf die umstrittene Frage ankomme, ob ein solcher Anspruch überhaupt als Einrede in einem Unterlassungsverfahren wie dem vorliegenden geltend gemacht werden dürfe. Sollte es zutreffen, dass dem Beklagten eine gewerbliche Vermietung trotz Einschaltung von Immobilienmaklern von Mai 2012 bis Juni 2013 nicht gelungen sei, ergebe sich daraus zunächst nur eine vorübergehende Unmöglichkeit der zulässigen Nutzung, die eine endgültige Änderung der Teilungserklärung nicht rechtfertigen könne. Dem stehe das Vertrauen der übrigen Eigentümer auf die vereinbarte Nutzung entgegen, auf die sie sich mit Erwerb der Einheit einstellen durften. Die Vermietung als Wohnraum müsse auch nicht gemäß § 242 BGB wegen einer schwierigen Marktsituation hingenommen werden. Eine solche Duldungspflicht komme allenfalls vorübergehend in Betracht; der Beklagte habe die Wohnungen aber dauerhaft und unbefristet vermietet.

Mit der von dem V. Senat des Bundesgerichtshofs wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision wehrt sich der Beklagte dagegen, dass er zur Unterlassung der Wohnnutzung verurteilt worden ist. Er beanstandet unter anderem, dass das Landgericht den Anspruch auf Änderung der in der Teilungserklärung vereinbarten Nutzung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ohne die beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens abgelehnt hat; hierzu habe er vorgetragen, dass eine Vermietung als Arztpraxis wegen der Abwanderung in das neue Ärztehauses dauerhaft ausgeschlossen und eine andere gewerbliche Vermietung an diesem Standort nicht möglich sei.

Vorinstanzen:

AG Dachau – Urteil vom 28. April 2016 – 5 C 18/15 WEG

LG München I – Urteil vom 14. Dezember 2016 – 1 S 9709/16 WEG

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 10 WEG Allgemeine Grundsätze

Abs. 2 Satz 3 Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

§ 15 WEG Gebrauchsregelung

Abs. 3 Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Karlsruhe, den 17. Januar 2018

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501